北京普思投资解读役情影响下房价会不会降?

2020-04-02 00:05:22 by Admin 外汇机构
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役情影响下房价会不会降?

房价是当下老百姓最为关关心、也是最为敏感的话题,因为与很多人息息相关。那么役情影响下,房价会不会降,真的是仁者见仁智者见智,依笔者观点,房价不会降,甚至会上涨,理由有很多:

一是土拍火爆“面粉”涨,“面包“岂能不涨?我们知道土地常被业内称为面粉,房子称为面包,透视一下全国土拍市场情况:

北京土拍火爆:2020年前两个月北京土地市场共成交住宅用地16宗,土地出让金高达671.88亿元,同比上涨了15.14%,刷新了北京土拍历史记录。平均溢价率也达到了19.48%。上海土地市场火爆,10天卖地超400亿。香港怡和集团附属香港置地联合体以总价310.5亿元,溢价率0.1%,楼板价约为28563.55元/,一举刷新内地土地总价记录;

苏州土拍,3月25日苏州共出让6宗地块。一口气成交123.69亿!被称为常州史诗级的土拍,3月11日,房企参与数量创下常州土拍史上之最!最终路劲总价8.95亿竞得,成交楼面价14884元/,溢价率56.7%,成为武进单价“地王”!

3月5日徐州土拍,正荣拿下一宗宅地,溢价率高达107%!楼面价破万!合肥疫情后首次土拍,20家房企加入竞争,中海和绿地分别拿下经开区两宗地块,溢价率高达30%!

通过以上数据充分说明,“面粉”依然十分畅销,面包岂有不涨之理?春江水暖鸭先知,开发商在役情“现金为王”严峻的情势之下,仍然不忘初心、真金白银去抢地,大把撒钱于土拍,透露出房地产市场依然处于上升通道之中,数据是无可争辩的硬道理。

窥一斑而知全豹,处一隅而观全局,房地产的空头派在这种情况下是不能偏执而继续单相思的;

二是房价火爆。股市与房市冰火两重天!历史性一刻:2020年3月9日21点34分,美股开盘暴跌,惊人触发熔断!美股开盘市值当即就蒸发3万亿美元,约合人民币21万亿元。后来又连续三次发生熔断式暴跌。与之相反的是,全国楼市强力复苏,并且全国多地楼市爆发涨价潮!

比如深圳土豪戴着口罩疯狂抢购千万豪宅;南京房管局排长对被“挤爆”;上海总价地王重出江湖,在全国再次一剑封喉;而杭州一个网红热盘中签率居然不到9%;合肥售楼处爆满,再现排长队抢房;

谁能够想到,这是在全球爆发役情、国内役情刚刚大病初愈之际,充分证明房子依然是中国老百姓心中“至高无上”的地位,也说明房子“看涨情怀”已深入人心,看涨容易,看跌难呀!

三是役情深挖“黄金坑”,房价依然处于白银时代。猝不及防的役情的的确确让很多人惊出一身冷汗,担忧房地产的空头派也卷土重来,一时房地产停摆而风雨欲来。 而事实上,役情意外起到挖“黄金坑”的作用。

役情期间的很多城市的各种各样的优惠及打折处销、让先知先觉的购买者捷足先登,但好景不长,随着役情逐渐好转,开发商及售楼处及收回各种优惠,并涨声一片。

由此看来,役情起到了上升通道中技术性回撤作用,这种回撤每年都会发生,或因为调控,或因为技术,或因为事件性驱动。

虽然如此,冷静看来,全球役情依然具有很大的不确定性,比如结束的时间很难确定,造成的经济影响及损失难以具体估量,因为全球的许多产业链都因为役情的突发而遭到了中断、或破坏。短时间很难恢复。

同时,全球各国及购买力对于未来经济预期产生悲观情绪,也势必会在迟滞的时间周期内传到到房地产市场,不排除未来房价由此会存在技术性的下跌,或呈现震荡。因为购买力及购买情绪指数在本次役情之下会受到一定的抑制及萎缩,这些都是房价预期能够看得到的不利因素。

如果排除役情短周期的影响,从长期趋势来看,中国房地产仍然具有非常好的前景:

首先是中国的城镇化率才60%实现,于发达国家的85%左右还有很长的路要走,这也是房价迟迟不愿大幅回跌的重要因素之一。毕竟未来十年还有至少2亿人要进城;

其次是房地产仍然是中国的经济支柱。虽然经济转型是未来的大方向,但短时间,或将未来数十年,房地产的支柱地位很难完全被替代,尤其是现阶段,地方政府的财政收入很大一块仍然是依靠土地出售所得,既然如此,土地及房价的下跌,也是面临着很强的阻力的。

再次是银行被房地产“高度绑架”。房价的下跌势必影响到银行的“安全边际”。银行希望房价下跌吗?这是一个技术问题就不做讨论了,心知肚明即可。

再一个就是稳预期,稳房价,稳地价,既然说到稳,就意味着房子依然是“抢手货”,依然是重点调控的地带,按照简单的经济学原理,能够轻轻松松买到的东西一定不是被调控的东西,不能随随便便买到的东西一定是“有价值”的东西。

有不少经济学家天天分析什么房子够住多少亿人,什么属于过剩品,还有什么几年内房价不如什么,就是解释不了房价为什么不跌,为什么越喊跌越涨,甚至于不在少数的经济学家,喊了十几年房价下跌,至今没有一次说对的,让人大跌眼镜。我们小区很多苏州炒房客,完胜那些经济学家的,因为他们有敏锐的政策嗅觉,切入实际的炒房理念,叹为观止的执行力,很多人赚的盆满钵满,如果听某些经济学家的话,连饭都吃不上的。当然这里不是刻意贬低,而是眼见为实,实事求是。

综上所述,房价是由供求关系决定的,但在中国,房地产是一种特殊的现象及“神一般的存在”,就不能按照经济学的原理来解释,需要综合社会的发展程度,中国人的喜好及生存理念,城镇化率,人口理论,市场行业特性,社会购买力等等考量,而不是依靠猜,依靠想象力,依靠个人情绪,依靠一大堆数据。

预测房价与预测股价有一定的相似性,主观与客观往往是一对矛盾体,也存在很大的预测误差。所以,笔者给出的结论,役情只能影响短期,而长期房价依然会是向上攀升的“小步舞曲”,但大起大落不可能,因为稳预期,稳房价,稳地价的政策红线放在那里。再加上笔者上面所述,城镇化率还有十年时间,地方政府依靠土地财政改变需要很长时间,房子在老百姓心中的地位,巨大的改善性需求,房地产的支柱性产业地位,包括人民币的未来升值空间,居民收入的不断增加等因素。

房价长期是看涨的!短期的跌往往不是“跌”,而是技术性回调。


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